Terreno de marinha e laudêmio: o que verificar antes de comprar uma casa de praia

O que é terreno de marinha

Pelo Decreto-Lei nº 9.760/1946 (artigo 2º), terrenos de marinha são a faixa de 33 metros, medidos horizontalmente em direção à terra, a partir da linha do preamar médio de 1831. A faixa existe na costa, nas margens de rios e lagoas até onde se sente a influência das marés (oscilação de pelo menos 5 centímetros) e em volta das ilhas nessa mesma situação. Os aterros e acréscimos formados depois dessa linha, os chamados terrenos acrescidos de marinha, seguem a mesma regra.

Esses terrenos são bens da União (artigo 20 da Constituição). Quem mora neles não é dono pleno do chão: tem um direito de uso registrado na Secretaria do Patrimônio da União (SPU), e cada imóvel recebe um número de cadastro, o RIP (Registro Imobiliário Patrimonial). A linha de 1831 nada tem a ver com a faixa de areia de hoje; por isso um imóvel a algumas quadras do mar pode estar em terreno de marinha, e outro, quase na praia, não.

Aforamento ou ocupação

O imóvel pode estar em um de dois regimes, e a diferença aparece na conta anual:

• Aforamento: o morador (foreiro) tem o domínio útil, e a União guarda o domínio direto. Paga-se todo ano o foro, de 0,6% do valor do domínio pleno, atualizado anualmente (artigo 101 do Decreto-Lei nº 9.760/1946). Três anos seguidos sem pagar, ou quatro intercalados, levam à perda do aforamento.
• Ocupação: a União apenas reconhece a ocupação inscrita. Paga-se todo ano a taxa de ocupação, de 2% do valor do domínio pleno do terreno, excluídas as benfeitorias (artigo 1º do Decreto-Lei nº 2.398/1987).

Os valores são calculados pela SPU sobre a avaliação que ela faz do terreno, não sobre o preço que você combinou com o vendedor. No aforamento, a Lei nº 9.636/1998 (artigo 16-A) autoriza a remição do foro: o foreiro paga à União o valor do domínio direto e passa a ter o domínio pleno, deixando de pagar foro e laudêmio. Se a compra vale a longo prazo, pergunte à SPU quanto custaria.

O laudêmio na venda

Toda transferência onerosa — compra e venda, promessa, cessão de direitos, permuta — depende do recolhimento prévio do laudêmio: 5% do valor atualizado do domínio pleno do terreno, excluídas as benfeitorias (artigo 3º do Decreto-Lei nº 2.398/1987, na redação das Leis nº 13.240/2015 e nº 13.465/2017). A casa, a piscina e o paisagismo ficam fora da conta; conta só o chão, pelo valor que a SPU atribui a ele.

Pela lei, quem paga é o vendedor. Como é um direito disponível, as partes podem combinar outra divisão por escrito, e convém que o compromisso de compra e venda diga claramente quem arca com ele.

Um exemplo hipotético: numa casa vendida por R$ 12 milhões cujo terreno a SPU avalie em R$ 4 milhões, o laudêmio seria de R$ 200 mil (5% de R$ 4 milhões). O cálculo oficial sai no portal da SPU, informando o RIP, o valor declarado da transação e o percentual transferido; o sistema gera a Ficha de Cálculo do Laudêmio (FCL), válida por 30 dias, e o DARF para pagamento.

A CAT e a escritura

O Decreto-Lei nº 2.398/1987 (artigo 3º, § 2º) proíbe os cartórios de notas e de registro de imóveis de lavrar ou registrar escritura de imóvel da União sem certidão da SPU que declare três coisas: que o laudêmio foi pago, que o vendedor está em dia com as obrigações do imóvel (foro ou taxa de ocupação) e que a transferência está autorizada, por não se tratar de área de interesse do serviço público.

Essa certidão é a CAT (Certidão de Autorização para Transferência). Ela é emitida no portal da SPU cerca de 48 horas úteis depois do pagamento do DARF do laudêmio, desde que não haja débitos, e vale por 90 dias. Na prática, isso entra no cronograma: débitos antigos do vendedor travam a CAT e, com ela, a escritura.

Depois da compra, o trabalho é do comprador: a lei dá 60 dias, contados da conclusão da transmissão, para pedir à SPU a transferência do cadastro para o seu nome (artigo 3º, § 4º). Quem perde o prazo paga multa de 0,05% ao mês sobre o valor do terreno, excluídas as benfeitorias.

Como conferir antes da proposta

• Leia a matrícula: imóvel em terreno da União costuma trazer menção a domínio útil, aforamento, ocupação ou ao próprio RIP. Se não houver nada, a dúvida ainda não está resolvida — pergunte.
• Peça o RIP ao vendedor e consulte o imóvel no portal da SPU (sistema.patrimoniodetodos.gov.br, que substituiu o antigo SPUnet), com conta gov.br. Ali se vê o regime, os débitos de foro ou de taxa de ocupação e o valor do terreno.
• Simule o laudêmio antes de fechar o preço e combine no contrato quem paga. Num terreno grande à beira-mar, a diferença é de seis dígitos.
• Some o custo anual: foro ou taxa de ocupação entram na conta de manutenção da casa, ao lado do IPTU e do condomínio.
• Fique atento à demarcação: a linha de 1831 ainda não foi demarcada em todos os trechos do litoral. Onde a demarcação está pendente ou em revisão, vale perguntar à SPU, ou a um advogado da região, se o imóvel pode ser alcançado por ela.

E a PEC das Praias?

A Proposta de Emenda à Constituição nº 3/2022 acaba com a figura do terreno de marinha e prevê a transferência dessas áreas aos ocupantes particulares, mediante pagamento, e a estados e municípios, de graça, nos casos de uso público. Aprovada pela Câmara em fevereiro de 2022 (lá tramitou como PEC 39/2011), ela está na Comissão de Constituição e Justiça do Senado.

A última movimentação relevante foi em dezembro de 2024, quando a comissão concedeu vista coletiva e adiou a votação; o relator apresentou relatório complementar em março de 2025. Na consulta feita para este artigo, em 21 de outubro de 2026, a proposta seguia em tramitação na CCJ, sem data para voltar à pauta. Para virar regra, precisa passar pela comissão e por dois turnos no plenário do Senado, com pelo menos 49 votos em cada um; se o texto mudar, volta à Câmara.

Enquanto isso não acontece, foro, taxa de ocupação, laudêmio e CAT continuam valendo. Não vale descontar do preço um benefício que ainda não existe.

Conteúdo informativo, revisado em 21 de outubro de 2026. Leis, alíquotas e entendimentos dos tribunais mudam: antes de decidir, confirme com o seu advogado, o tabelião ou a prefeitura.