ITBI: quanto custa transferir um imóvel de alto padrão no Brasil

Um imposto de cada cidade

O ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis) incide quando a propriedade de um imóvel muda de mãos de forma onerosa, como numa compra e venda ou numa permuta. A Constituição o entrega aos municípios (artigo 156, inciso II), e cada um fixa por lei própria a alíquota, as reduções, os prazos e a forma de pagar. No Distrito Federal, que acumula os impostos municipais (artigo 147 da Constituição), quem cobra é o governo distrital.

O Código Tributário Nacional deixa a lei local escolher quem paga: o contribuinte pode ser qualquer das partes (artigo 42). Na prática, as leis municipais em geral põem a obrigação no comprador. Nada impede outra divisão no contrato, mas perante a prefeitura a conta é de quem compra.

A reforma tributária sobre o consumo (IBS e CBS) não extinguiu o ITBI. A Lei Complementar nº 227/2026, que regulamentou parte da reforma, mexeu na definição da base de cálculo no Código Tributário Nacional, como se vê mais abaixo.

A alíquota de cada praça

Alíquota geral do ITBI nas praças com mais negócios de alto padrão, conferida em 21 de outubro de 2026 na lei municipal, no site da prefeitura ou em reportagem datada (fontes no fim do artigo):

Três cuidados ao usar a tabela. As alíquotas mudam por lei municipal, às vezes de um ano para o outro. Várias cidades abrem janelas temporárias de desconto, quase sempre para regularizar contratos antigos. E as reduções para financiamento pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) costumam alcançar só a parte financiada e só até tetos baixos, que um imóvel de alto padrão ultrapassa com folga. Antes de fechar, confira a alíquota na prefeitura da cidade do imóvel.

Quanto custa, na conta

Para um imóvel de R$ 10 milhões, comprado sem financiamento e com o imposto calculado sobre o preço da venda:

A diferença entre uma praça e outra, só no imposto, chega a R$ 100 mil. E se a prefeitura considerar uma base maior que o preço pago — por exemplo, R$ 11 milhões —, o imposto a 3% sobe para R$ 330 mil. Esse segundo número é ilustrativo: mostra por que a discussão sobre a base de cálculo pesa tanto no alto padrão.

Valor da venda ou valor de referência

Muitas prefeituras calculam a guia sobre o maior valor entre o preço declarado e um valor de referência que elas mesmas fixam. Essa prática foi contestada nos tribunais. Em fevereiro de 2022, a Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça julgou o Tema 1.113 (REsp 1.937.821) em recurso repetitivo, com efeito para todo o país, e fixou três pontos:

• a base do ITBI é o valor do imóvel em condições normais de mercado, e não está vinculada ao valor venal do IPTU, que nem serve de piso;
• o valor declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o mercado, e só pode ser afastado pelo fisco em processo administrativo próprio;
• o município não pode arbitrar previamente a base de cálculo com um valor de referência que ele mesmo estabeleceu de forma unilateral.

Em janeiro de 2026, a Lei Complementar nº 227 deu nova redação ao artigo 38 do Código Tributário Nacional: valor venal passa a ser o preço à vista em condições normais de mercado, estimado pelo fisco com critérios técnicos (preços praticados, informações de cartórios e bancos, localização, padrão e área, entre outros), que devem ser divulgados; o contribuinte pode contestá-lo por avaliação contraditória. Juristas divergem sobre o alcance da mudança. Em decisões de maio de 2026, a 14ª Câmara de Direito Público do Tribunal de Justiça de São Paulo entendeu que a lei nova não autoriza a adoção automática do valor de referência e não retroage a operações anteriores. A questão ainda deve chegar aos tribunais superiores.

Quando vale contestar

Se o preço pago é o valor real de mercado e a guia vier calculada sobre um valor maior, há dois caminhos conhecidos:

• Na própria prefeitura: boa parte dos municípios tem um pedido de revisão ou avaliação especial da base do ITBI, e alguns permitem pedir a restituição depois de pagar.
• Na Justiça: compradores têm obtido, em mandado de segurança ou ação própria, o direito de recolher sobre o valor declarado, com base no Tema 1.113.

A conta que decide é simples: a diferença de imposto (a alíquota local sobre a distância entre os dois valores) contra o custo e o prazo do processo. Em imóveis de alto valor, essa diferença costuma justificar ao menos uma conversa com um advogado tributarista. Atenção: o raciocínio vale para preço real. Declarar valor abaixo do praticado expõe o comprador a revisão do fisco, multa e juros.

O momento de pagar

Para o Supremo Tribunal Federal, o fato gerador do ITBI só ocorre com a transferência efetiva da propriedade, que se dá pelo registro no Cartório de Registro de Imóveis (Tema 1.124 da repercussão geral, de 2021). Mesmo assim, muitas leis municipais mandam pagar o imposto antes da lavratura da escritura, e os tabelionatos costumam exigir a guia quitada para lavrá-la. Há decisões nos dois sentidos sobre essa exigência, e ela varia de cidade para cidade.

A LC nº 227/2026 chegou a prever que municípios oferecessem o pagamento antecipado, na escritura, com alíquota menor, mas esse trecho foi vetado; na última consulta, o veto ainda aguardava análise do Congresso. Na prática, conte com o pagamento antes da escritura e pergunte ao tabelião qual é a regra da cidade. Pago fora do prazo, o imposto sofre multa e juros, também fixados pela lei local.

Os custos que vêm junto

Além do ITBI, o comprador paga a escritura no tabelionato de notas e o registro no Cartório de Registro de Imóveis — só com o registro a propriedade passa a ser sua. Os valores desses atos (emolumentos) seguem tabelas fixadas por lei de cada estado, organizadas por faixas de valor do imóvel e reajustadas periodicamente. Por isso não arriscamos um número aqui: peça o orçamento ao tabelião e ao registro antes de fechar.

Se houver financiamento, entram ainda as tarifas do banco e o registro da garantia. Um bom roteiro é montar, antes da proposta, uma planilha com preço, ITBI, escritura, registro e eventuais honorários, e negociar já sabendo o custo total da compra.

Conteúdo informativo, revisado em 21 de outubro de 2026. Leis, alíquotas e entendimentos dos tribunais mudam: antes de decidir, confirme com o seu advogado, o tabelião ou a prefeitura.