As certidões que o seu advogado vai pedir antes da escritura

O que a lei mudou

A Lei nº 13.097/2015 criou o chamado princípio da concentração na matrícula: o negócio feito com base no que consta do registro do imóvel é eficaz perante o comprador de boa-fé, e situações que não estejam registradas ou averbadas ali não podem ser opostas a ele. Citações de ações reais, penhoras, execuções, indisponibilidades e outras restrições precisam constar da matrícula para valer contra quem compra.

A Lei nº 14.382/2022 foi além e deixou isso explícito: para a validade do negócio e para caracterizar a boa-fé do comprador, não se exigem certidões forenses ou de distribuidores judiciais, nem documentos além dos previstos na Lei nº 7.433/1985 (comprovante do ITBI, certidões fiscais e certidões de propriedade e de ônus reais).

Por que pedir mesmo assim

A lei protege o comprador de boa-fé, mas não elimina todos os riscos. A própria Lei nº 13.097 ressalva hipóteses da Lei de Falências e as formas de aquisição que não dependem de registro, como a usucapião. E uma disputa judicial, ainda que vencida no fim, custa tempo e dinheiro.

Por isso escritórios especializados seguem recomendando a due diligence completa: as certidões deixaram de ser exigência legal para a escritura, mas continuam sendo a forma de saber, antes de pagar, se o vendedor carrega dívidas ou processos capazes de atingir o imóvel. Descobrir um problema antes do sinal é muito mais barato do que discuti-lo depois.

As certidões do imóvel

• Certidão de matrícula atualizada (inteiro teor): mostra quem é o dono, a descrição do imóvel e todo o histórico de registros e averbações. É o documento central; muitos advogados pedem também o histórico dos últimos 20 anos de titularidade.
• Certidão de ônus reais e de ações reais e pessoais reipersecutórias: revela hipotecas, alienação fiduciária, usufruto, penhoras e ações que disputam o próprio imóvel. Para a escritura, o Decreto nº 93.240/1986 fixa validade de 30 dias.
• Certidão de débitos de IPTU, na prefeitura da cidade do imóvel: dívidas do imposto acompanham o imóvel e passam ao comprador, salvo se a quitação constar do título (artigo 130 do Código Tributário Nacional).
• Declaração de quitação do condomínio: em condomínio, quem compra responde pelas dívidas do vendedor com o condomínio, inclusive multas e juros (artigo 1.345 do Código Civil). Peça a declaração do síndico ou da administradora.

As certidões do vendedor

• Distribuidores cíveis: no Tribunal de Justiça do estado onde fica o imóvel e do estado onde o vendedor mora (se forem diferentes), e no Tribunal Regional Federal da região. Mostram ações de cobrança, execuções e outras demandas em nome do vendedor. Um volume grande de dívidas pode levantar a discussão de fraude contra credores ou fraude à execução.
• Certidões trabalhistas, incluindo a CNDT: a Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas, emitida pelo Tribunal Superior do Trabalho para todo o país, aponta condenações não pagas na Justiça do Trabalho; a certidão de ações do Tribunal Regional do Trabalho da região completa o quadro. Pesa especialmente quando o vendedor é ou foi empresário.
• Executivos fiscais e débitos tributários: as certidões da Justiça estadual e federal indicam dívidas com União, estado e município cobradas em juízo; a certidão de débitos federais da Receita Federal e da Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional mostra o que ainda não chegou lá.
• Protestos: nos tabelionatos de protesto das cidades onde o vendedor mora e mantém negócios, revelam títulos protestados, como cheques, notas promissórias e contratos — um termômetro rápido da saúde financeira do vendedor.
• Falência e recuperação judicial: relevante quando o vendedor é empresa ou sócio relevante; é uma das exceções que a própria Lei nº 13.097 preserva.

Certidões "positivas" não condenam o negócio. O advogado pede as certidões de objeto e pé dos processos encontrados e avalia se o valor discutido ameaça o patrimônio do vendedor a ponto de alcançar o imóvel.

Estado civil e quem assina

A certidão de casamento atualizada (ou de nascimento, para solteiros) mostra o regime de bens e se houve divórcio ou óbito. Salvo no regime da separação absoluta, uma pessoa casada não pode vender imóvel sem a autorização do cônjuge (artigo 1.647 do Código Civil). Se o vendedor for empresa, entram o contrato social atualizado e a verificação de quem tem poderes para assinar.

No dia da escritura, o tabelião consulta a Central Nacional de Indisponibilidade de Bens, como determinam as normas do Conselho Nacional de Justiça. Uma ordem de indisponibilidade não impede a escritura, mas as partes precisam ser avisadas de que o registro pode ser recusado.

Como fazer na prática

A maioria das certidões pode ser pedida on-line. A de matrícula sai pelo serviço eletrônico nacional dos registros de imóveis, em qualquer estado; as forenses, nos sites de cada tribunal. Como os sistemas mudam de um estado para outro, o advogado da região costuma saber o caminho mais curto. Vale pedir tudo com antecedência, porque algumas certidões de distribuidor e de objeto e pé levam dias.

O roteiro mais seguro é amarrar a lista de certidões no compromisso de compra e venda, com prazo para o vendedor apresentá-las e a possibilidade de desistir sem multa se surgir algo grave. Com a análise pronta, a escritura vira uma formalidade — e é assim que deve ser.

Conteúdo informativo, revisado em 21 de outubro de 2026. Leis, alíquotas e entendimentos dos tribunais mudam: antes de decidir, confirme com o seu advogado, o tabelião ou a prefeitura.